Аренда жилья в Испании - некоторые тонкости

Приходит много писем с вопросами о недвижимости в Испании, об аренде жилья и так далее. О недвижимости статья готовится, а по поводу аренды жилья поговорим в данной статье. 

Итак. Аренда жилья в Испании делится на два основных вида: постоянная (годовая) и временная. 

В аренду сдаются квартиры, пентхаусы, дуплексы и дома (в блоке и отдельные). 

При этом надо сразу определиться с терминологией. Дело в том, что в Испании (и многих других европейских странах) нет понятия "двухкомнатная", "трехкомнатная". Там считается, что кухня и гостиная-столовая есть всегда, а далее считают по количеству спален. Поэтому "одна спальня" - это двухкомнатная в российском понимании. "Две спальни" - трехкомнатная и так далее. 

Временная аренда - самая простая: вы арендуете квартиру (дом) на какой-то срок: неделю, пару недель, месяц, несколько месяцев. Тут нет никаких особых сложностей: нашли подходящий вариант, оговорили с владельцем недвижимости условия, заключили контракт на аренду, заплатили аванс, в оговоренное время въезжаете. При небольшом сроке аренды владельцы квартиры часто требуют внесения некоей суммы в качестве страховочного депозита, который может не возвращаться, если вы нанесли арендуемому жилью какой-то ущерб. Сумма варьируется и зависит от уровня сдаваемого жилья: за обычную квартирку могут попросить 500€, за дом могут потребовать внести и пару тысяч евро. 

При аренде жилья на срок менее месяца за коммунальные услуги, как правило, с арендаторов деньги не берут - это уже входит в стоимость аренды. При аренде на срок более месяца коммунальные платежи могут повесить на клиента. Хотя там вообще довольно сложно будет разбираться, потому что в Испании счета за коммунальные услуги выставляются сразу за 2-3 месяца. 

Где и как искать жилье? Способ первый - через российское агентство. Тут, с одной стороны, придется меньше всего напрягаться, но, с другой стороны, будет значительная переплата. Поэтому способ наименее предпочтительный. 

Способ второй - через местное испанское агентство. Тут цены будут уже обычные, а свои комиссионные агентство возьмет с арендодателя. Проблема в том, что с местными испанскими агентствами трудновато будет найти общий язык: по-английски в Испании говорят очень мало (хотя в агентствах иногда бывает), но при этом в местных агентствах нередко работают русскоязычные, потому что в последние несколько лет в Испании очень большой наплыв русских. 

Способ третий - искать предложения через Интернет и контактировать с арендодателем напрямую. Например, через сайт www.habitaclia.com (я, собственно, через него свой дом для аренды в свое время и нашел). Но там языковый вопрос также может встать во всей красе. Впрочем, на самом сайте поддерживается несколько языков, включая английский. Ну и переводчик Google никто не отменял - можно будет разобраться. 

Сайт www.habitaclia.com

Ну и по поводу временной аренды остается посоветовать внимательно прочитать договор, а самое главное - список имущества квартиры (дома): нередко бывает так, что в списке указаны какие-то вещи, которых там уже нет, - какой-нибудь пылесос, утюг и так далее. Если вы подпишитесь под этой бумагой, то, когда будете выезжать, хозяин квартиры может сделать сверку по списку и потребовать у вас компенсировать отсутствие любимого пылесоса или утюга и вам придется это сделать, потому что в противном случае вам не вернут сумму депозита. Поэтому, перед тем как въехать, берете список и по нему все проверяете. Да, список будет на испанском. Но это ваши проблемы. 

По поводу стоимости временной аренды сказать нечего: она очень сильно зависит от вида жилья, его расположения, срока аренды и, что самое главное, сезона. В высокий сезон, разумеется, цены максимальные. Квартирка, которую зимой вам могут сдать за 500€ в месяц, в высокий сезон запросто может стоить 1000€ в неделю.

При заключении контракта на временную аренду часто просят какой-то аванс (особенно если жилье арендуется в высокий сезон), ну и перед заездом обычно требуют полную сумму контракта плюс сумму депозита.  

Постоянная аренда - это форма годового контракта с пролонгацией до трех лет. 

Буквально два года назад стандартная форма контракта предполагала пролонгацию до пяти лет. А когда-то в Испании (и не только в Испании) были совсем умопомрачительные законы, при которых если заключался долгосрочный контракт на аренду, то расторгнуть его мог только арендатор, а не арендодатель. И первоначальную цену при этом корректировать не разрешалось. До сих пор в Испании есть люди, которые арендуют жилье за 25 евро в месяц и при этом еще и не платят коммунальные платежи - потому что тогда по закону коммуналка входила в стоимость аренды. Похожие законы были в Великобритании: в романе Тома Шарпа "Флоузы" как раз описывалось, каким образом владелец подобных убыточных домов добивался выселения арендаторов. 

Форма контракта на постоянную аренду - более или менее устоявшаяся, однако для иностранцев в такие контракты нередко вписываются более жесткие условия, чем для местных.

Искать жилье под постоянную сдачу можно на том же www.habitaclia.com. При этом, кроме всего прочего, особое внимание нужно обращать на наличие в квартире или доме отопления. В Испании во многих домах, особенно старых, отопление не предусмотрено. В этом случае придется покупать электрические нагреватели, а электроэнергия в Испании стоит дорого. 

Если жилье сдается с мебелью, техникой, посудой и так далее, то к контракту в обязательном порядке прикладывается подробная опись, под которой вы подписываетесь. При этом, понятное дело, опись обязательно нужно сверить. 

В качестве депозита обычно берется от 500 до 2000€ (может, и больше, если речь идет о вилле), вперед оплачивается 1 месяц проживания, и дальше ежемесячно сумма помесячной оплаты будет сниматься с вашего местного банковского счета.

И вот тут большая проблема, если у вас нет местного счета хоть с какой-то историей. Потому что помесячно вы будете платить только в том случае, если у вас есть счет в банке, находящемся на территории ЕС. И вы от этого банка принесете соответствующую бумагу - с данными о деньгах, хранящихся на счету. Бумаги из российских банков испанские владельцы недвижимости даже и смотреть не будут (как правило). В этом случае вам могут предложить внести на депозитный испанский счет годовую сумму аренды, откуда банк каждый месяц будет перечислять плату на счет владельца недвижимости.

Важно знать, что в течение первого года аренды вы не можете расторгнуть контракт. Даже если по каким-то причинам вам придется съехать, то платить вы все равно должны. Однако и арендодатель ни под каким видом не может разорвать контракт. Он даже в свой дом не может зайти без вашего на то разрешения.

Если стороны за два месяца до окончания годовой аренды не высказывают желания разорвать контракт, то он продлевается автоматически: на второй, а потом и на третий год. Далее заключается новый трехлетний контракт. При продлении контракта арендодатель не имеет права повышать цену.

Также владелец недвижимости должен устранять все проблемы, с которыми вы можете столкнуться не по вашей вине. Например, в доме есть стиральная машинка, которая вдруг сломалась. Эту проблему должен решать арендодатель. Однако понятно, что на практике, если арендодатель не будет торопиться решить вопрос, вам его придется решать самостоятельно.

Важный момент! Если оплата по каким-то причинам не произойдет (например, на счету закончились деньги), то не нужно думать, что в следующий раз новый счет будет увеличен на неоплаченную сумму. Этого не произойдет - в Испании система работает не так, как в России. На вас просто будет висеть неоплаченный счет. Через пару месяцев в почтовый ящик придет (возможно) уведомление о том, что у вас задолженность, так что если не оплатите - будет отключено электричество (газ, вода). У нас таким образом отключали воду: в ситуации, когда одна оплата не прошла из-за перезаключения нового контракта. У моего знакомого отключили электричество (был один неоплаченный счет), причем не просто отключили, а почему-то вырезали счетчик, то есть вообще закрыли контракт на поставку электричества. И ему пришлось восстанавливать контракт и заказывать новый счетчик с помощью владельца жилья, причем на это ушло две недели - его семье пришлось жить в гостинице.

После первого года проживания от аренды, как правило, можно отказаться в любой момент, предупредив владельца (или агентство) не менее чем за два месяца.

При постоянной аренде коммунальные платежи всегда оплачивает арендатор. Как правило, счета направляются на местный банковский счет арендатора и оплачиваются автоматически.

Часто спрашивают - сколько в Испании приходится платить коммунальных платежей. Ну, конечно, эта сумма во многом зависит и от вида и размера жилья, и от того, насколько экономно вы будете относиться к потреблению электричества, воды и газа. 

В России коммунальные платежи заметно ниже, чем в Испании, поэтому при аренде жилья русскими нередко бывают курьезные случаи, когда приезжает эдакий маськовский паренек (ну вот типа меня, например), снимает квартирку за 500€, включает по маськовской привычке везде свет, отопление выставляет на 25 градусов - шоп тепло, - принимает ванну, не выключая воду, - а шоп веселее, - а потом ему месяца через три ка-а-а-а-ак придет счетов на 800€ в месяц - вот тут-то самая веселуха и начинается. 

Поэтому экономить, экономить, экономить и экономить. Свет везде выключать, использовать только энергосберегающие лампы, для программирования отопления использовать продвинутое устройство, которое позволяет очень тонко настраивать режим работы батарей, ну и воду зря не лить. 

Продвинутое устройство для программирования термостата

У меня при выполнении этих условий на дом в месяц получалось где-то 100€ электричество, 120-150€ вода, 70-80€ за газ в отопительный сезон, 20-30€ не в отопительный (горячая вода). То есть в среднем где-то 300€ в месяц при обычной экономии на дом в пять спален, где живет семья из трех человек. А первоначально выходило аж 500€.

В какую цену?!! (с) 

Сколько стоит постоянная аренда? Это, конечно, также сильно зависит от местоположения и состояния жилья, но примерный разброс цен можно указать. (Это в месяц при постоянной аренде.)

Если брать побережье Коста-Дорада, Коста-дель-Маресме (где я живу) и Коста-Брава, то тут ситуация следующая. 

300-350€ - не совсем убитая маленькая двушка (то есть одна спальня). Вот, например, реальный вариант за 355€. 

Примерно 500€ - нормальная квартира в 2-3 спальни и, скорее всего, с балкончиком-терраской. Вот предложение за 525€. 

В районе 700€ - хорошая квартира в 3-4 спальни и большой террасой. Также за 700€ попадаются уже небольшие дома в блоке (нечто вроде таунхауса). 

1000-1200€ - это уже хороший блочный дом: 2-3 этажа, гараж, 4-5 спален, несколько санузлов. Вот, например.  

Это что касается курортных городков на побережье. Если удаляться от побережья вглубь - цены падают. Если говорить о престижных городках в заливах ближе к Франции - Сан-Фелиу-де-Гушольс, С'Агаро - там цены повыше. 

Барселона - вопрос особый, там цены заметно выше. И стоимость аренды очень сильно зависит от района города: есть места, где маленькая квартирка с одной спальней может стоить 1200€.

Ну, вот и все по поводу аренды. В следующей статье поговорим о том, что происходит, когда вы - владелец недвижимости в Испании и намерены ее сдавать.